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                            南昌地稅收入中房地產比重過半 限價新房加“裝修價”賣不是秘密

                            :2018-08-24 898

                            在全國發展實體經濟、減輕對房地產依賴的整體趨勢下,南昌市對房地產稅收的依賴仍在加大。


                            《華夏時報》記者近日獲悉了一份《今年上半年南昌市房地產市場運行情況匯報》(以下簡稱“房地產運行情況”),其中指出上半年南昌市房地產占全市地稅收入比重為53.6%,與2017年同期相比增加了15.1個百分點。


                            據了解,上半年南昌市房地產投資完成保持增長,政府嚴格按照“防過熱、去庫存、嚴管理、穩市場”的要求進行調控,但仍存在新建商品住宅供應嚴重不足、新舊房價倒掛日益嚴重等問題,上半年實際供應和銷售量均有所減少。


                            地稅收入嚴重依賴房地產


                            房地產運行情況顯示,根據地稅部門數據反映,上半年,全市房地產稅收75.8億元,同比增長35.8%,占全市地稅收入比重為53.6%,與2017年同期相比增加了15.1個百分點。


                            記者了解到,房地產稅收一般包括營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、印花稅、所得稅、契稅等。


                            而地稅收入一般包含城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅、屠宰稅、筵席稅、農業稅、牧業稅。


                            房地產稅收占地稅收入比重越來越大,足見南昌市對房地產業的依賴。而這還不包含土地出讓金,數據顯示,2018年上半年南昌市總成交39宗土地,同比增長11.43%;成交總面積2933.16畝,同比增長19.23%;成交總金額114.71億元。


                            房地產運行情況數據顯示,今年上半年,南昌市新建商品住宅銷售均價8335元/平米,并稱自2016年11月以來,南昌市新建商品住宅銷售均價,嚴格控制在國家住建部明確 “2016年10月房價水平(全市9047元/平米)以內。


                            不過,記者調查發現,南昌市新開的大部分樓盤采取“毛坯+裝修”價格的方式進行銷售,即在毛坯價之外再加上裝修價。房管局的一項重要工作便是審核這兩部分價格,《華夏時報》記者在南昌市房管局開發處辦公室看到幾摞厚厚的《市區商品住宅預售指導價格備案表》,均由開發商提交,其中位于青云譜區的錦睿園項目擬報價格1.08萬/平米,而在“其他需要說明的情況”一欄提到“1#、8#高層住宅全裝修評估價格為4980元/平米,報備案”。


                            記者在與南昌當地多名業內人士交談中了解到,上述情況在南昌已不是什么秘密,在政府限價的情況下,只有加上裝修價才能提高總價。


                            新建商品住宅供應嚴重不足


                            上半年,南昌房地產投資完成344.72億元,同比增長7.4%,其中住宅投資完成226.09億元,同比增長13.8%。


                            這符合全國房地產投資增長的大趨勢,不過上半年南昌新建商品住宅供應卻嚴重不足。數據顯示,上半年市區新建商品住宅新批上市199.5萬平米,銷售230.6萬平米,供銷比為0.86:1,實際供應較少,銷售量相應減少。同時,據國土部門數據反映,2015-2017年市區實際出讓住宅用地為9847畝,可轉化為住宅面積1377萬平米,而2015-2017年市區新建商品住宅實際銷售量為1853萬平米,供銷比為0.74:1,新建商品住宅預期供應嚴重不足。


                            在此影響下,上半年南昌市新建商品房銷售面積同比微降,數據顯示,上半年銷售面積673.9萬平米,同比下降1.8%。


                            對此,“房地產運行情況”提出要加大住宅用地供應力度,一方面增加以“限房價、競地價”方式出讓用地的供應量,加快土地出讓節奏,穩定市場預期,緩解房價上漲壓力。一方面在前期土地清查的基礎上,加快消化批而未用土地,對已交付凈地,嚴格要求受讓人按照土地出讓合同約定時間開竣工,盡快形成商品住宅供應。


                            “房地產運行情況”還指出,落實十九大提出的“建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”,建議要在供需兩端同步發力,供應量增加、供應方式的多樣,對穩控市場有相當大的作用,但重點是要抑制投機投資炒房行為,讓住房回歸居住屬性,否則,再大的增量、再多樣化的攻擊方式,也會被市場投資投機炒作所抵消。


                            此外,南昌市新舊房價格倒掛現象日益嚴重,“房地產運行情況”指出,2017年以來,市區舊住房交易價格基本保持環比上漲的勢頭,2018年上半年,市區舊住房交易均價12937元/平米,同比增長16.9%;但是,在嚴格的調控政策作用下,市區新建商品房價格始終控制砸2016年10月份房價水平以內,新舊商品住房價格出現均價倒掛的現象,個別熱點區域(學校、醫院、地鐵口)嚴重倒掛,給穩控新房價格帶來了較大壓力。


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